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자유게시판 [825호] - 전세값 가계부담 실태 보고서

큰발까락 2008.03.13 12:25 조회 수 : 1901

  전세값 가계부담 실태 보고서
825
 호   2008. 1. 31
전세값 가계부담 실태 보고서

【 현행 주택임대차 보호법의 문제점 및 해결 방안 】

▶ 문제점 1 : 현행법 하에서는 전세금 인상 5% 상한선 유명무실

차임 등의 인상을 억제하기 위해서는, 신규 임대차와 계약 갱신의 경우에도 위 규정에 따라 5% 증액 상한선을 인정하여야 하나, 현행법으로는 신규 임대차의 경우 아무런 제한이 없다. 또한 대법원 판례에서도 계약 갱신의 경우 위 조항의 적용을 배제하고 있어, 시장 상황에 따라 이사철마다 전세대란이 되풀이 되고 있다. 이러한 문제를 해결하기 위해서는 ‘신규 임대차의 경우, 공정 임대료에 따라 계약이 체결되도록 유도하고, (임차인의 변경이 없는)계약 갱신의 경우에도 위 법조항이 적용’되도록 개정이 필요하다.

▶ 문제점 2 : 주택 임대차와 관련한 주요 내용이 전혀 공시되지 못하고 있음

현행법은 ‘주택의 인도’와 ‘주민등록’만으로 대항력을 인정하는 등 불안정한 공시방법으로 인해 주택임대차와 관련한 제반 내용이 재대로 공시되지 못하는 문제가 있어, 주택 임대차의 경우 일정 내용을 시·군·자치구에 등록하도록 하고, 일정한 관계를 소명한 경우 위 등록된 내용을 열람할 수 있도록 하여야 한다. 또한, 이와 같이 등록된 차임 등을 근거로 공정 임대료를 산정하여 신규 임차인에게 차임과 관련한 구체적인 정보를 제공하도록 해야 한다.

▶ 문제점 3 : 주택 임대차와 관련한 분쟁 해결절차에 지나치게 많은 시간이 소요

현행법은 주택임대차와 관련한 보증금반환청구소송의 경우 소액사건심판법의 일부 규정을 준용하고 있으나, 위 규정만으로는 주택 임대차와 관련한 분쟁의 신속한 해결을 도모하기에 부족하다. 따라서 시·군·자치구별로 주택임대차분쟁조정위원회를 설치하여 주택 임대차와 관련한 제반 분쟁을 조정하도록 하고, 임대인과 임차인이 위 위원회의 조정에 이의를 제기하지 않는 경우 ‘재판상 화해’와 같은 효력을 갖도록 해야 한다. 위 위원회는 등록된 임대차의 내용을 근거로 공정 임대료를 산정·공시하고, 신규 임대차의 경우 차임 등이 공정임대료 수준에서 정해질 수 있도록 조정해야 한다.

▶ 문제점 4 : 주거안정을 위해 현행 2년간의 계약기간을 연장할 필요

현행법은 임대차기간을 2년으로 정하고 있어, 잦은 이사와 전세금 인상으로 인한 주거 불안과 가계부담을 심화시키고 있다. 따라서 임차인에게 계약 갱신권을 인정하고 임대인은 일정한 경우 이를 거절할 수 있도록 하되, 임대차계약 기간은 최초 기간을 포함하여 4년을 넘지 않도록 하여 임대인과 임차인 권리 사이의 조화를 도모해야 한다.


【 공정임대료제도를 통해 전세대란 막아야 】

① 임대차 등록제 및 공정 임대료 공시제 도입

시·군·자치구별로 설치된 주택임대차분쟁조정위원회에서 임대차 등록 등을 통해 마련된 자료 등을 기초로 공정 임대료를 산정·공시하도록 하여, 신규 임차인으로 하여금 임차 목적물의 적정한 임대료 수준을 알 수 있도록 한다. 즉, 임대인이 요구하는 전세금이 적정성과 공정성을 미리 파악할 수 있게 된다.

② 임대료 상한선 명시

신규 임대차와 계약 갱신의 경우에도 5% 상한선을 명시하여 임차인 변경시에도 임대보증금 및 차임을 급격히 인상할 수 없도록 규제한다. 신규 임대차의 경우에도 상한선이 적용되기 때문에 지금처럼 세입자가 감당할 수 없는 수준으로 전세값을 올려 계약 갱신을 거부하지 못하게 되고, 신규 세입자 또한 불합리한 가격에 임차하는 것을 방지할 수 있다.

③ 최대 4년까지 계약기간 연장

기존 임차인에게는 계약 갱신권을 인정하여 최대 4년까지 거주할 수 있도록 함으로써 주거의 안정을 꾀하는 동시에 계약 갱신의 경우에도 보증금 및 차임 증액의 상한 규정을 적용하도록 한다.

④ 시·군·자치구별로 주택임대차분쟁조정위원회 설치

시·군·자치구별로 주택임대차분쟁조정위원회를 설치, 주택임대차와 관련한 제반 분쟁을 조정하도록 하여 분쟁 해결 절차에 지나치게 많은 시간이 소요되는 문제를 해결하도록 한다.
  【 조사 개요 】

○ 조사 대상 : 전국 및 서울시내 지역별 전세값

○ 조사 기간 : 2007년 7월~ 9월

○ 조사 방법 : 국민은행 전국주택가격동향조사 자료 분석 토지공사 한국부동산종합정보시스템 아파트 시세정보 분석 부동산 114 아파트 전세 과거시세 데이터 활용 사례 조사

○ 조사 내용 : 참여정부 시기(2003~ 2007) 전세값 상승 추이 및 실태 현황, 대표적인 전세값 상승 아파트 사례 조사

○ 자료 출처 : 국민은행 전국주택가격동향조사 자료, 토지공사 한국부동산종합정보시스템 아파트 시세정보 평당가 현황 자료, 2006 주거실태조사(국토연구원) 자료


【 목 차 】

▶ 요약

▶ 취지 및 목적

▶ 조사개요

I. 통계를 통해 본 주거불안 실태

II. 참여정부 출범 이후 전세가격 변화

Ⅲ. 전세가격 인상에 따른 가계부담 문제의 대안

▶ 결론 및 계획


【 목 차 】

참여연대 민생희망본부는 집값 상승에 못지않게 서민 가계에 부담이 되는 전세값 인상 문제에 주목해 전세값 상승의 추이와 현황을 파악하고, 문제점과 개선 방안을 짚어보기 위해 실태조사를 실시함. 구체적으로 참여연대는 참여정부 시기인 2003년부터 2007년 9월까지의 전세값 상승 추이 및 실제가격 변화를 조사했음.

참여연대 민생희망본부는 본 보고서에서 이번 조사 결과를 바탕으로, 전·월세와 관련해서 임차인들의 권리를 보호하기 위한 제도 개선 방안을 제시하고자 함. 또한, 공정임대료제도를 도입하여 주택임대료 상승의 적정한 통제가 이루어지도록 하고 주택임대차분쟁조정위원회 운영에 대해서도 대안을 제시하고자 함.


※ 이 자료는 인터넷참여연대에서 다시 볼 수 있습니다.
참여연대 민생희망본부
(담당 : 김동언 간사, 02-723-5303, sherpa@pspd.org)
·ㆍ- 건설연구정보센터 정보관리부 연구원 한동석
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