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자유게시판 [914호] - 지분형 아파트 정책

큰발까락 2008.06.12 11:26 조회 수 : 2148

  지분형 아파트 정책
914
 호   2008. 6. 11
지분형 아파트 정책
 
지분형 주택분양제도란 주택을 거주 목적의 실수요자와 투자 목적의 지분 투자자에게 분리해 분양하는 방식으로, 집값 마련이 힘든 서민의 내집마련을 돕기 위해 도입된다. 이르면 오는 하반기부터 수도권에서 국민주택 (전용 85㎡ 미만) 규모 이하의 아파트를 신규분양받는 실수요자는 분양가의 절반만으로도 아파트를 소유할 수 있을 것으로 보인다.

지분형 분양제는 51%의 지분만으로 내 집을 마련할 수 있다는 점에서 획기적인 주택복지제도가 될 것으로 기대되지만, 나머지 절반가량을 투자하는 투자자들의 경우 적정 수익을 올릴 수 있는지 불투명한데다, 일부 내용은 형평성 문제까지 제기되고 있다. 지분형 분양제가 본격 시행되기 위해선 추가적인 보완책이 필요하다는 게 전문가들의 중론이다.

지분형 아파트(주택) 논란

① 투자자 수익구조

궁극적으로 서민주거 및 집값 안정을 위해 마련한 제도가 집값이 꾸준히 올라야 성공할 수 있는 역설적 구조를 가지고 있다. 부동산 정책 목표인 집값 안정으로는 투자자 수익 보전이 어려워 제도 시행이 불투명해지 기 때문이다. 최소한 집값이 연 8~10% 정도는 올라야 성공할 수 있는, ‘부동산 불패론’에 근거한 제도라는 지적이다.

② 지역별 양극화

‘가격이 올라야 성공한다’는 제도적 한계는 자연스레 지역별 양극화로 이어진다. 분양가상한제가 적용되는 수도권의 경우 시세보다 20~30% 싸게 분양돼 투자 즉시 시세차익이 생기는 만큼 투자자 유치에 문제가 없다는 시각이다. 특히 송파·광교·김포 신도시 등 수도권 인기 신도시에서 지분형 주택을 집중 공급할 경우 분양이 성공적으로 이뤄질 것으로 내다보고 있다. 그러나 지방 중·소도시에는 지분형 분양제도를 적용하지 않는다는 방침이어서 지역간 차별이 불거질 수밖에 없다. 무주택자의 내 집 마련 기회를 넓혀주기 위한 취지의 이 제도가 오히려 서민층이 많은 지방 중·소도시를 역차별하는 아이러니가 발생하는 셈이다.

③ 거래시 적정시세 논란

51%의 지분을 가진 집주인이 49%의 투자자로부터 나머지 지분을 매입할 경우 얼마에 사야 하는지 적정 가격을 둘러싼 갈등도 예견된다. 아파트는 같은 면적, 같은 동이라도 시세 차이가 있는 만큼 양측이 인정하는 감정가격을 기준으로 하지 않는 이상 집주인은 낮은 값에, 투자가는 비싼 값에서 가격 줄다리기를 할 것으로 보인다.

④ 형평성 논란

투자자를 끌어들이기 위해 양도소득세, 취득ㆍ등록세, 종합부동산세를 면제해주거나 깎아주는 방안이 검토되고 있다. 하지만 이는 일반 집주인과의 형평성에 문제가 생길 수 있다. 반대로 세제 혜택을 주지 않을 경우 투자가들의 기대 이익이 줄어들어 투자 유치에 실패할 가능성도 큰 만큼 제도 시행 전 철저한 분석과 보완책이 필요하다. 지분의 51%를 가진 집주인의 임대사업을 허용키로 한 점도 논란의 대상이 되고 있다. 임차인이 내는 임대료가 집주인과 비슷한 지분을 가진 투자가에게는 한푼도 돌아가지 않고 집주인에게 전액 돌아가기 때문이다.
   

   [개회사]
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·-건설연구정보센터 정보관리부 연구원 한동석
 
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