고분양가를 잡고 무주택자들에게 ‘희망의 메시지’를 주겠다는 정부의 의지가 각별하다. 고분양가는 주변시세를 끌어올리는데 결정적인 역할을 해왔을 뿐만 아니라 이제나 저제나 내집 마련을 해 볼까 했던 실수요 무주택자들에게 커다란 실망만 안겨줬기 때문이다.

그동안 분양원가 공개, 채권입찰제 및 분양가 상한제 도입 등을 통해 분양가를 낮춰온 정부는 시장불안심리를 조기에 해소하기 위해 총력을 다하기로 하고 분양가를 최대 30%까지 인하하도록 하는 방침을 내놓았다.

권오규 부총리 겸 재정경제부 장관은 11월9일 청와대서 열린 부동산 관계장관회의 결과를 발표하는 자리서 “용적률 상향 조정, 녹지비율 조정 등을 통해 분양가가 20~30% 인하되도록 유도하겠다”고 말했다.

이에 앞서 지난 3일 열린 부동산 관계부처 장관회의에서 △용적률 조정 △기반시설 설치비 지원 △분양원가 공개 확대 등 분양가를 낮출 수 있는 실질적인 대책을 논의하고 그 결과를 발표했다. 즉, 용적률·건폐율 등 개발밀도를 현실화해 같은 면적의 땅이라도 많은 주택이 들어설 수 있도록 조정하고, 고분양가 원인 중 하나였던 기반시설 설치비용을 국가가 일정부분 분담하겠다는 것이다.

이와 함께 지난 3일 건설교통부 차관을 위원장으로 하는 민관 합동 ‘분양가제도개선위원회’를 통해 분양원가 공개 확대 방안도 검토할 방침이다.

일부 신도시 지역의 고분양가 논란이 선 매수수요를 촉발해 최근 집 값 불안으로 연결된 만큼 정부는 이번 기회에 고분양가를 확실히 잡겠다는 각오다.

노무현 대통령 역시 지난 6일 국회 시정연설(한명숙 총리 대독)을 통해 “원가 공개 확대가 실질적인 분양가 인하로 이어질 수 있도록 제도적 장치를 마련하겠다”고 말해 정부의 의지를 재차 강조했다.

◆ 용적률 높여 아파트 공급 확대

용적률은 대지면적에 대한 전체 건축면적 비율을 말하는데 용적률이 상향될 경우 같은 땅에 더 많은 가구가 들어설 수 있어 한 가구가 부담하는 택지비는 그만큼 줄어들게 된다. 한국토지공사가 지난 2004년 발간한 택지백서에 따르면 택지개발 용적률이 평균 150%일 때 전국적으로 매년 50만 가구를 짓는데 필요한 택지는 2020년까지 3억6328만평인 반면, 용적률을 50%포인트 더 높이면 택지면적이 2억2974만평으로 감소하는 것으로 분석됐다. 전문가들도 현재 150% 안팎인 신도시 등 공공택지 용적률을 200% 이상으로 상향조정할 경우 분양가가 10~20% 가량 낮아질 것으로 전망하고 있다. 일각에서는 용적률을 높일 경우 쾌적함이 저하되고 교통·환경 문제가 발생할 것으로 보고 있지만 기술적으로 대체할 수 있는 여지가 있다. 지난 9월 분양에 들어간 판교 신도시 중대형 아파트의 용적률은 159%인데 이를 180% 안팎으로 올리더라도 층수를 35층(분양시 30층 이하)으로 높이면 단지 내 공간이 늘어나기 때문에 전체 공원녹지비율은 그대로 유지할 수 있다는 분석이다.

박병원 재정경제부 제1차관은 지난 7일 한 라디오 방송에 출연해 “지금 용적률을 너무 낮춰서 토지비용이 그만큼 증가하는 요인이 되고 있다”면서 주거여건을 개선하는 측면과 비용을 낮추는 측면을 모두 고려해 적정한 선에서 용적률을 재조정하겠다는 뜻을 밝혔다.

◆ 기반시설 설치비 국고지원 통해 분양가 인하 검토

고분양가의 원인 중 하나인 기반시설 설치비용을 국가가 분담하는 방안도 추진된다. 분양가의 큰 부분을 차지하는 택지비에는 주민 토지를 수용하는데 드는 보상비(용지비)와 기반공사 등을 하는데 들어가는 조성비 등이 포함되고, 이는 분양을 받은 가구들이 부담하게 된다. 따라서 기반공사 등에 소요되는 비용을 줄일 경우 분양를 낮출 수 있다는 것이다. 현재는 토공이 택지를 조성할 때 택지지구 밖 연결도로와 택지지구 내 전기, 상·하수도 등 기반시설 비용을 부담해 이를 총 사업비에 포함시키기 때문에 결국 분양가를 높이는 구조가 돼 왔다. 이처럼 분양가에 반영되는 기반시설 비용이 판교 신도시의 경우 전체 사업비의 29.6%(1조8839억원), 화성 동탄 신도시는 39%(1조1167억원) 등에 달한다.

권오규 부총리는 9일 기반시설 정부 분담 문제와 관련 “각 택지개발지구마다 특성이 있어 몇 %라고 확정지어 말하기 어렵다”며 “원칙적으로 지구밖의 기반시설 설치비용에 대해 합리적 재정분담 방안을 마련하겠다는 것이 정부 방침”이라고 밝혔다. 이에 대해 건설교통부는 토공과 공동으로 광역교통 개선 비용 부담 용역을 실시 중이며, 내년 2월 중 용역이 마무리되면 정부와 지자체, 입주민의 분담률을 정한다는 계획이다.

◆ 분양원가 공개를 통한 건설사 과다 이익 제한

현재 분양가제도개선위원회에서 민간아파트에 대한 분양원가 공개 범위, 분양가격에 대한 정부의 개입여부 등을 다각도로 검토 중이다. 개선위는 김용덕 건설교통부 차관을 위원장으로 학계와 연구단체, 시민단체 등 20명의 인사로 구성돼 매달 두 차례식 정례회의를 열고 △택지비 △채권입찰제 △기반시설 설치비용 분담 △용적률 등 분양가 결정 요인 등도 점검할 예정이다. 현재는 공공택지의 경우 공공과 민영주택(25.7평 이하)을 막론하고 7개 항목에 대한 원가공개를 시행 중이며, 공공택지내 25.7평 초과 민영주택의 경우에는 택지비 및 택지매입원가만 공개하고 있다. 재정경제부는 지난 10월 국회 재정경제위원회 업무보고 자료를 통해 주택건설사업의 투명성 제고, 소비자의 알권리 확보 등을 위해 분양원가 공개 범위 확대를 검토할 뜻을 밝혔다.

박병원 차관은 7일 “정부도 민간아파트의 분양가 문제가 심각하다는 인식을 갖고 있다”며 “민간아파트의 분양 원가 공개나 표준건축비 적용, 분양가를 낮추는 경우 인센티브 제공 등 모든 수단과 방법을 다 검토하고 있다”고 말했다.

※ 내용발췌 : 국정브리핑 2006.11.09일자, 재정경제부 임현수